Au régime réel, le résultat de votre location meublée se déclare au moyen d’une liasse fiscale : la déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes, les tableaux 2033. Pour un non-spécialiste, ces formulaires conçus pour toutes les entreprises peuvent dérouter. Cet article explique ce que contient chacun d’eux, où se placent les chiffres d’une location meublée et comment vérifier la cohérence de l’ensemble.
Pour le calendrier et les modalités de dépôt, voir Déclaration LMNP 2027 : guide complet étape par étape.
Vue d’ensemble de la liasse
| Formulaire | Contenu | Concerne un LMNP ? |
|---|---|---|
| 2031 | Déclaration de résultats : identification, régime, résultat fiscal | Oui |
| 2033-A | Bilan simplifié | Oui |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié et passage au résultat fiscal | Oui |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus et moins-values | Oui |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits | Oui, notamment pour les déficits |
| 2033-E | Valeur ajoutée et effectifs | Selon le cas |
| 2033-F | Composition du capital | Non (réservé aux sociétés) |
| 2033-G | Filiales et participations | Non |
La déclaration 2031 : la page de garde
Elle identifie l’exploitant (nom, SIREN, adresse), l’exercice (en général du 1er janvier au 31 décembre, ou à partir de la date de début d’activité la première année) et le régime d’imposition. Elle reprend surtout le résultat fiscal de l’exercice, bénéfice ou déficit, tel qu’il ressort du tableau 2033-B. La rubrique propre aux locations meublées permet d’indiquer qu’il s’agit d’une activité non professionnelle : ce point détermine les règles d’imputation des déficits.
Le 2033-A : le bilan simplifié
Il présente la situation de l’activité au 31 décembre.
À l’actif :
- les immobilisations : terrain, composants du bâti, mobilier et travaux, pour leur valeur brute, diminuée des amortissements cumulés ;
- les créances, par exemple des loyers restant à encaisser ;
- la trésorerie, si un compte est dédié à la location.
Au passif :
- le compte de l’exploitant, qui retrace vos apports et prélèvements personnels ;
- le résultat de l’exercice ;
- les emprunts, pour le capital restant dû au 31 décembre ;
- les dettes : fournisseurs, dépôts de garantie reçus des locataires.
Le total de l’actif doit être égal au total du passif. Si ce n’est pas le cas, une opération a été oubliée ou mal classée.
Le 2033-B : le compte de résultat et le résultat fiscal
C’est le tableau central. Il se lit en deux parties.
La partie comptable
- Produits : les loyers et les charges refacturées, inscrits en production vendue de services.
- Charges externes : copropriété, assurances, honoraires, frais de gestion, entretien, petit équipement.
- Impôts et taxes : taxe foncière, CFE.
- Dotations aux amortissements : la totalité des amortissements de l’exercice.
- Charges financières : intérêts d’emprunt et frais assimilés.
La différence donne le résultat comptable.
Le passage au résultat fiscal
C’est ici que s’applique la règle propre à la location meublée : les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit. La fraction excédentaire est réintégrée au résultat, puis reportée. À l’inverse, les amortissements reportés des années précédentes sont déduits, dans la limite du résultat. Le résultat fiscal ainsi obtenu est celui que vous reporterez sur la 2042-C-PRO. Le mécanisme est expliqué en détail dans Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?.
Le 2033-C : les immobilisations et les amortissements
Pour chaque catégorie d’immobilisation, ce tableau présente la valeur brute au début de l’exercice, les acquisitions et les sorties de l’année, puis la valeur à la clôture. Une seconde partie retrace les amortissements : cumul au début, dotations de l’exercice, diminutions, cumul à la clôture. Une troisième partie concerne les plus et moins-values en cas de cession d’un élément d’actif.
Ces chiffres doivent correspondre exactement à votre registre des immobilisations, tenu d’une année sur l’autre.
Le 2033-D : déficits et provisions
Pour un loueur en meublé, son intérêt principal est le suivi des déficits reportables : déficit de l’exercice, déficits antérieurs imputés et déficits restant à reporter. Les provisions et amortissements dérogatoires sont rarement utilisés en location meublée.
Le 2033-E : valeur ajoutée
Ce tableau sert principalement au calcul de la cotisation sur la valeur ajoutée, qui ne concerne en pratique pas les loueurs en meublé non professionnels au regard des montants en jeu. Il peut toutefois être demandé dans la liasse : il se remplit à partir des chiffres du 2033-B.
Exemple : où placer les chiffres d’une année type
Prenons un appartement loué 10 800 € par an, avec 4 200 € de charges (dont 1 900 € d’intérêts) et 7 500 € d’amortissements calculés pour l’année :
| Élément | Formulaire | Montant |
|---|---|---|
| Loyers | 2033-B, produits | 10 800 € |
| Copropriété, assurance, honoraires, entretien | 2033-B, charges externes | 1 300 € |
| Taxe foncière et CFE | 2033-B, impôts et taxes | 1 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 2033-B, charges financières | 1 900 € |
| Dotations aux amortissements | 2033-B et 2033-C | 7 500 € |
| Résultat comptable | 2033-B et 2033-A | − 900 € |
| Amortissements réintégrés et reportés | 2033-B, passage au résultat fiscal | 900 € |
| Résultat fiscal reporté sur la 2031 | 2031 | 0 € |
Le déficit comptable de 900 € ne provient que des amortissements : il est neutralisé fiscalement, et ces 900 € s’ajoutent au stock d’amortissements à reporter.
Les contrôles de cohérence avant l’envoi
- Le résultat du 2033-B est identique à celui qui figure au passif du 2033-A.
- Le total de l’actif est égal au total du passif.
- Les dotations aux amortissements du 2033-B correspondent à celles du 2033-C.
- Les valeurs à l’ouverture sont identiques aux valeurs de clôture de l’année précédente.
- Le capital restant dû de l’emprunt correspond au tableau d’amortissement de la banque.
- Le terrain figure à l’actif sans aucun amortissement.
Les erreurs les plus fréquentes
- Inscrire en charges le remboursement du capital de l’emprunt.
- Oublier de réintégrer les amortissements excédentaires, ce qui crée un déficit irrégulier.
- Ne pas reprendre les amortissements reportés des années antérieures.
- Ressaisir chaque année le bilan sans partir des chiffres de l’année précédente.
- Transmettre la 2031 sans les annexes, alors que la liasse forme un tout.
La liasse doit être transmise par voie électronique, soit par un partenaire EDI, soit par saisie en ligne depuis votre espace professionnel. Si vous envisagez de la préparer seul, notre article Peut-on faire sa comptabilité LMNP soi-même ? vous aide à évaluer l’effort.
À lire aussi
- Comptabilité LMNP : obligations, documents et fonctionnement : les registres et justificatifs qui alimentent la liasse.
- Charges déductibles en LMNP : la liste complète : pour classer correctement chaque dépense dans le compte de résultat.
- Première déclaration LMNP : comment procéder ? : le bilan d’ouverture et le premier tableau des immobilisations.
Une liasse établie et télétransmise par un expert-comptable
Liasse 2031, annexes 2033 A à G et contrôle de cohérence sont inclus dans les deux formules MaLMNP, avec les montants à reporter sur votre 2042-C-PRO.
Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.