La première déclaration est la plus importante de la vie d’un loueur en meublé. C’est elle qui fixe la valeur d’entrée du bien, la ventilation entre terrain et composants et le plan d’amortissement qui sera repris chaque année jusqu’à la revente. Elle comporte aussi des étapes qui n’existent plus ensuite. Cet article les détaille, pour une activité démarrée en 2026 et déclarée au printemps 2027.
Pour le déroulé général d’une déclaration annuelle (calendrier, formulaires, report sur la déclaration de revenus), voir Déclaration LMNP 2027 : guide complet étape par étape.
Avant tout : trois vérifications préalables
- Votre activité est-elle immatriculée ? Sans numéro SIREN, vous ne pourrez pas déposer de liasse. Si ce n’est pas fait, la marche à suivre est dans Comment obtenir son numéro SIRET LMNP ?.
- Avez-vous choisi votre régime ? Pour une activité nouvelle, l’option pour le réel peut être formulée lors de l’immatriculation ou, au plus tard, au moment du dépôt de la première déclaration de résultats, dans les délais. Si vous hésitez : LMNP au réel ou micro-BIC : quel régime fiscal choisir ?.
- Votre espace professionnel est-il créé ? Si vous comptez déposer vous-même, anticipez : le code d’activation est envoyé par courrier.
Étape 1 : fixer la date de début d’activité
La date qui compte n’est pas celle de l’achat, mais celle de la mise en location, c’est-à-dire le moment où le logement est proposé à la location ou loué pour la première fois. C’est à partir de cette date que les amortissements commencent à courir. Si le bien a été acheté en mars et loué en juin après travaux, la première année d’amortissement ne court que sur sept mois.
Étape 2 : déterminer la valeur d’entrée du bien
- Pour un bien acheté pour être loué, la valeur d’entrée correspond au prix d’achat, auquel s’ajoutent éventuellement les frais d’acquisition.
- Pour un bien que vous possédiez déjà, par exemple votre ancienne résidence principale, la valeur retenue est en principe sa valeur réelle à la date où il est affecté à la location. Une estimation documentée est alors indispensable.
- Pour un bien reçu par donation ou succession, c’est la valeur retenue dans l’acte, ou la valeur réelle à la date de mise en location, qui sert de base.
Étape 3 : choisir le traitement des frais d’acquisition
Les droits de mutation, les honoraires du notaire et la commission d’agence peuvent, au choix :
- être déduits en totalité en charges la première année ;
- ou être ajoutés au prix d’achat et amortis avec le bien.
La déduction immédiate crée souvent un résultat avant amortissements très faible, voire un déficit, la première année : les amortissements de l’année ne pourront alors pas s’imputer et seront reportés. L’incorporation lisse l’avantage sur la durée. Le bon choix dépend de vos loyers, de vos charges et de vos projets de revente.
Étape 4 : ventiler le prix entre terrain et composants
Le terrain ne s’amortit pas. Le reste du prix est réparti entre plusieurs composants, chacun amorti sur sa propre durée. Cette ventilation doit être justifiable en cas de contrôle. Le principe et des durées indicatives sont présentés dans Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?.
Étape 5 : recenser les dépenses engagées avant la première location
Entre l’achat et l’arrivée du premier locataire, vous avez souvent payé :
- des intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- la taxe foncière au prorata, des charges de copropriété ;
- du mobilier, du petit équipement, des travaux ;
- des annonces, des diagnostics, une assurance propriétaire non occupant.
Les charges courantes liées à la préparation de la location se rattachent au premier exercice. Le mobilier et les travaux d’amélioration sont, eux, immobilisés et amortis à partir de la mise en location. Classez-les à l’aide de notre liste des charges déductibles.
Étape 6 : calculer les amortissements au prorata
La première année, chaque amortissement est calculé au prorata du temps écoulé entre la mise en location et le 31 décembre. Exemple : un composant de 100 000 € amorti sur 40 ans représente 2 500 € par an. Mis en service le 1er juillet, il ne génère que 1 250 € la première année.
Étape 7 : établir le bilan d’ouverture et la première liasse
Le bilan d’ouverture fait apparaître, à la date de début d’activité, le bien et le mobilier à l’actif, et l’emprunt restant dû au passif. La première liasse 2031 indique la date de début d’activité ; le tableau 2033-C détaille les immobilisations et leurs amortissements. Le contenu de chaque formulaire est expliqué dans Liasse fiscale LMNP : comment remplir les formulaires 2031 et 2033 ?.
Étape 8 : ne pas oublier la CFE
L’année du début d’activité, vous devez déposer une déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (formulaire 1447-C-SD) avant le 31 décembre. La CFE n’est pas due cette première année. Elle le sera ensuite, sauf exonération, par exemple lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €.
Exemple chiffré d’une première année
Un studio est acheté 150 000 € en février 2026, plus 12 000 € de frais d’acquisition incorporés au prix, et loué meublé à partir du 1er avril. Le terrain est estimé à 15 % du prix, soit 24 300 €.
| Élément | Montant 2026 |
|---|---|
| Loyers d’avril à décembre | 5 400 € |
| Charges de l’exercice (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance) | 2 600 € |
| Résultat avant amortissements | 2 800 € |
| Amortissements calculés sur 9 mois (bâti et mobilier) | 3 900 € |
| Amortissements déduits | 2 800 € |
| Amortissements reportés aux années suivantes | 1 100 € |
| Résultat imposable | 0 € |
Le résultat est nul, et 1 100 € d’amortissements restent disponibles pour les années suivantes : ils doivent figurer dans le dossier pour ne pas être perdus.
Les cas particuliers de la première année
- Activité démarrée en fin d’année : même pour un seul mois de location, une liasse est à déposer au titre de cet exercice court.
- Passage du micro-BIC au réel : ce n’est pas une première déclaration au sens strict, mais elle demande le même travail de reconstitution de la valeur du bien à la date du changement de régime.
- Bien détenu à plusieurs : la première déclaration doit aussi fixer la répartition entre les indivisaires (voir LMNP en indivision).
À lire aussi
- Comptabilité LMNP : obligations, documents et fonctionnement : les documents de départ à conserver pendant toute la détention.
- Faut-il obligatoirement un expert-comptable en LMNP ? : pourquoi la première année est celle où l’accompagnement compte le plus.
Votre première année, accompagnée
MaLMNP part de votre acte d’achat pour construire le plan d’amortissement et établir votre première liasse. Pas encore de SIRET ? Nous réalisons aussi l’immatriculation.
Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.