Acheter à deux sans être mariés, hériter d’un appartement avec ses frères et sœurs, investir entre amis : la location meublée à plusieurs est fréquente. Elle obéit pourtant à des règles spécifiques, souvent méconnues, qui changent la façon de déclarer. Cet article explique comment fonctionne une indivision en LMNP, comment elle est imposée et ce qu’il faut prévoir pour en sortir.
Êtes-vous vraiment en indivision ?
L’indivision existe lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble du même bien, chacune pour une quote-part. C’est notamment le cas :
- de concubins qui achètent ensemble ;
- de partenaires de PACS qui achètent ensemble, sous le régime de séparation applicable par défaut ;
- d’époux mariés sous le régime de la séparation de biens qui achètent ensemble ;
- d’héritiers, tant que la succession n’est pas partagée ;
- d’amis ou de membres d’une famille qui investissent ensemble.
À l’inverse, des époux mariés sous un régime de communauté qui achètent pendant le mariage détiennent en principe un bien commun, et non un bien indivis. Ils déclarent l’activité dans le cadre de leur foyer fiscal unique, comme un loueur seul.
Le principe fiscal : une activité commune, une imposition individuelle
L’indivision n’est pas un contribuable. Le résultat de la location est déterminé au niveau de l’indivision, puis réparti entre les indivisaires selon leurs droits dans le bien. Chacun déclare ensuite sa part sur sa propre déclaration de revenus et l’ajoute à ses autres revenus.
Le statut non professionnel s’apprécie pour chaque indivisaire, en tenant compte de sa quote-part des recettes et des revenus de son foyer. Deux indivisaires peuvent donc, en théorie, avoir des statuts différents.
Le régime réel, en principe obligatoire
Selon la doctrine de l’administration fiscale, les indivisions sont en principe exclues du micro-BIC et relèvent du régime réel, sauf exceptions. En pratique, cela signifie :
- une comptabilité tenue au niveau de l’indivision ;
- un plan d’amortissement établi pour le bien entier ;
- une liasse fiscale unique déposée chaque année.
Pour la plupart des indivisions qui ont acheté à crédit, ce n’est pas un inconvénient : le réel est souvent le régime le plus avantageux (voir LMNP au réel ou micro-BIC).
Une immatriculation et une liasse pour l’indivision
- L’immatriculation : l’activité est déclarée sur le guichet unique au nom de l’indivision, qui reçoit son propre numéro SIRET. La formalité mentionne les indivisaires. Les étapes sont détaillées dans Comment obtenir son numéro SIRET LMNP ?.
- La liasse fiscale : une seule déclaration 2031, avec ses annexes 2033, est déposée pour l’indivision. Elle indique l’identité de chaque indivisaire et sa quote-part du résultat.
- La déclaration de revenus : chaque indivisaire reporte sa part du résultat sur sa propre 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles.
Exemple de répartition
Deux concubins détiennent un appartement à 60 % et 40 %. La liasse de l’indivision fait apparaître un résultat de 3 000 €.
| Indivisaire | Quote-part | Résultat à déclarer |
|---|---|---|
| Indivisaire A | 60 % | 1 800 € |
| Indivisaire B | 40 % | 1 200 € |
Si l’indivision dégage un déficit, il est réparti de la même façon. Chaque indivisaire l’impute sur ses propres revenus de location meublée, des dix années suivantes au plus.
Les points délicats
Les dépenses payées par un seul indivisaire
Il arrive qu’un indivisaire paie seul une facture de travaux ou la taxe foncière. La dépense reste une charge de l’indivision, mais elle crée une créance de cet indivisaire envers les autres. Ces flux doivent être suivis pour ne pas fausser la répartition.
Les emprunts personnels
Lorsque chaque indivisaire a financé sa quote-part par un emprunt personnel, le traitement des intérêts doit être examiné avec soin : ils ne figurent pas directement dans les comptes de l’indivision. C’est un point à documenter dès la première déclaration.
La répartition des droits
La répartition retenue doit correspondre aux droits de chacun dans le bien, tels qu’ils résultent de l’acte d’acquisition ou de la succession, et non à une convention de partage des loyers différente.
Organiser l’indivision : la convention
Le code civil permet aux indivisaires de signer une convention d’indivision, d’une durée déterminée ou indéterminée. Elle peut désigner un gérant chargé de la gestion courante (signature des baux, encaissement des loyers, relations avec le comptable), fixer la répartition des charges et prévoir les conditions de sortie. Elle évite bien des blocages, car en l’absence de convention, certaines décisions supposent l’accord de tous.
Sortir de l’indivision
Plusieurs issues sont possibles : vente du bien à un tiers, rachat des parts d’un indivisaire par les autres, ou partage. Chacune a des conséquences fiscales :
- un droit de partage est dû en cas de partage ;
- l’indivisaire qui rachète une part augmente sa quote-part, et la valeur rachetée entre dans le calcul des amortissements ;
- chaque indivisaire vendeur est imposé sur sa plus-value, avec réintégration des amortissements déduits pour les ventes intervenues depuis le 15 février 2025.
Ces opérations méritent d’être préparées en amont, avec votre notaire et votre expert-comptable.
Questions fréquentes
Un indivisaire peut-il déclarer au micro-BIC et l’autre au réel ?
Non. Le résultat est déterminé une seule fois, au niveau de l’indivision, selon un régime unique. Seule la répartition diffère entre les indivisaires.
Que se passe-t-il si un indivisaire possède aussi d’autres biens meublés en propre ?
Ses biens personnels relèvent de sa propre activité, avec son propre SIRET et sa propre déclaration. Sa quote-part de l’indivision s’ajoute à ses autres recettes pour apprécier les seuils, notamment celui de 23 000 € qui sépare le statut non professionnel du statut professionnel.
Et en cas de décès d’un indivisaire ?
Ses héritiers recueillent sa quote-part et entrent dans l’indivision. Une formalité de modification est à prévoir sur le guichet unique, et la répartition du résultat change à compter de la date du décès.
Le démembrement, un cas différent
Lorsqu’un bien est démembré, un usufruitier et un nu-propriétaire se partagent des droits de nature différente : ce n’est pas une indivision. C’est en principe l’usufruitier, qui perçoit les loyers, qui exerce l’activité de location meublée. Les règles d’amortissement sont alors spécifiques.
Vous achetez à plusieurs et cherchez un cadre plus souple que l’indivision ? La SCI permet de fixer à l’avance la gestion, les entrées et sorties d’associés et la transmission, mais elle est surtout adaptée à la location nue : une SCI qui loue habituellement en meublé relève de l’impôt sur les sociétés. Le comparatif complet : SCI ou LMNP : comment détenir un bien locatif, sur Mon Conseil SCI, la solution d’Origin Conseil pour les SCI.
À lire aussi
- Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ? : le plan d’amortissement est établi pour le bien entier, avant répartition entre indivisaires.
- Liasse fiscale LMNP : comment remplir les formulaires 2031 et 2033 ? : le contenu de la liasse unique déposée par l’indivision.
- Déclaration LMNP 2027 : guide complet étape par étape : le calendrier qui s’applique aussi à chaque indivisaire.
Votre bien est détenu à plusieurs ?
Dans l’espace MaLMNP, vous indiquez les quote-parts de chaque indivisaire ; le récapitulatif fait apparaître le montant à reporter sur la 2042-C-PRO de chacun. Option indivision : + 60 € TTC.
Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.