Micro-BIC ou régime réel : c’est la décision fiscale la plus structurante pour un loueur en meublé. Elle détermine le montant de votre impôt pendant des années, mais aussi votre charge administrative et, depuis 2025, la fiscalité de la revente. Les comparatifs se contentent souvent d’affirmer que « le réel est toujours plus avantageux ». C’est fréquent, mais pas systématique.
Cet article propose une méthode de décision, trois cas chiffrés et les règles pratiques pour opter, ou revenir en arrière.
Rappel : deux façons de calculer le même revenu
Au micro-BIC, vous déclarez le montant brut de vos loyers. L’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Pour les revenus 2026, déclarés en 2027 :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, frais de gestion…) et vous amortissez le bien et le mobilier. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée.
Le résultat imposable, au micro comme au réel, supporte l’impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % pour les revenus de location meublée depuis 2025.
La méthode : quatre questions à vous poser
- Vos charges et amortissements dépassent-ils l’abattement ? C’est le cœur du sujet. Additionnez vos charges annuelles et une estimation de l’amortissement (en général 2 à 3,5 % du prix du bâti, plus le mobilier sur 5 à 10 ans). Si le total dépasse 50 % de vos loyers (30 % pour un meublé de tourisme non classé), le réel est fiscalement plus favorable.
- L’écart couvre-t-il le coût du réel ? Le réel impose une liasse fiscale, donc du temps ou des honoraires. Ces honoraires sont eux-mêmes déductibles au réel, mais un gain de 150 € par an ne justifie pas forcément l’effort.
- Prévoyez-vous de revendre dans les prochaines années ? Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente (sauf pour certaines résidences gérées : étudiants, seniors, EHPAD). Le gain d’impôt pendant la location doit donc être comparé à l’impôt supplémentaire à la revente.
- Votre situation est-elle stable ? Des travaux importants, un changement de type de location ou un passage en meublé de tourisme peuvent inverser la conclusion d’une année sur l’autre.
Trois cas chiffrés
Hypothèses communes : taux marginal d’imposition de 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 %, soit 48,6 % sur le résultat imposable.
Cas 1 : studio acheté à crédit, location longue durée
Loyers annuels : 9 600 €. Charges : intérêts 1 900 €, taxe foncière 750 €, copropriété non récupérable 400 €, assurance propriétaire non occupant 150 €, honoraires comptables 300 €, soit 3 500 €. Amortissement possible : 5 200 €.
- Micro-BIC : 9 600 × 50 % = 4 800 € imposables, soit environ 2 333 € d’impôt et prélèvements.
- Réel : 9 600 − 3 500 = 6 100 € avant amortissements ; 5 200 € d’amortissements déduits, résultat de 900 €, soit environ 437 €.
L’écart dépasse 1 800 € par an : le réel s’impose.
Cas 2 : meublé de tourisme non classé
Recettes : 14 000 €, charges réelles : 5 500 €, amortissement possible : 4 000 €.
- Micro-BIC : abattement de 30 %, 9 800 € imposables, environ 4 763 €.
- Réel : 14 000 − 5 500 − 4 000 = 4 500 €, environ 2 187 €.
Depuis la réforme de 2024, c’est le profil pour lequel le réel fait le plus de différence. Le classement du meublé (procédure auprès d’un organisme accrédité) peut aussi changer la donne au micro.
Cas 3 : petit appartement ancien payé comptant
Loyers : 6 000 €. Charges : 1 100 €. Bien acheté il y a longtemps, en grande partie déjà amortissable sur une base faible : 1 700 € d’amortissement.
- Micro-BIC : 3 000 € imposables.
- Réel : 6 000 − 1 100 − 1 700 = 3 200 € imposables.
Ici, le micro-BIC est plus favorable, et plus simple. C’est le cas typique où le réel n’apporte rien.
Quand le micro-BIC reste un bon choix
- Peu de charges, aucun emprunt, un prix d’achat faible par rapport aux loyers.
- Un bien largement amorti après de nombreuses années au réel (au-delà, seules les charges courantes se déduisent).
- Une revente prévue à court terme, si la réintégration des amortissements dans la plus-value annule l’avantage obtenu.
- De faibles recettes, pour lesquelles le coût et le temps d’une liasse ne se justifient pas.
Attention : les indivisions sont en principe exclues du micro-BIC et relèvent du réel (voir LMNP en indivision).
Comment opter pour le réel, et dans quels délais
- Pour une activité qui démarre, l’option peut être formulée lors de la déclaration de début d’activité, ou au plus tard au dépôt de la première déclaration de résultats au réel, dans les délais.
- Pour une activité en cours au micro-BIC, l’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de l’année qui précède celle pour laquelle vous voulez être au réel. Elle se notifie au service des impôts des entreprises, par exemple via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel.
- L’option vaut pour un an et se reconduit tacitement chaque année. Pour revenir au micro-BIC, il faut y renoncer dans les mêmes délais. Les amortissements non encore déduits au moment du retour au micro sont en principe perdus : à anticiper avant de changer.
Si vous dépassez les plafonds du micro-BIC deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire.
Le réel expose-t-il davantage en cas de contrôle ?
C’est une crainte fréquente, mais elle doit être relativisée. Au réel, le résultat repose sur des pièces justificatives et un plan d’amortissement : en cas de contrôle, l’administration vérifie que chaque charge est justifiée et que la ventilation du prix est cohérente. Un dossier bien tenu se défend facilement. Les redressements portent le plus souvent sur des dépenses personnelles déduites à tort, sur un terrain amorti par erreur ou sur des travaux d’amélioration passés en charges. Au micro-BIC, le contrôle se limite au montant des recettes déclarées.
Et l’avenir des amortissements ?
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner les amortissements déductibles en LMNP, avec un traitement différent pour la longue durée et les meublés de tourisme. Fin octobre 2026, le texte est encore en discussion. Même plafonné, le réel resterait le plus souvent avantageux pour un bien financé à crédit, car les intérêts et les charges restent déductibles. Pour comprendre ce mécanisme, lisez Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?.
Pour faire vos propres calculs, utilisez notre simulateur micro-BIC / réel. Si vous êtes déjà au micro et envisagez de passer au réel, l’option Passage du micro-BIC au réel couvre la reconstitution de la valeur du bien et du mobilier.
À lire aussi
- Charges déductibles en LMNP : la liste complète : pour estimer précisément vos charges au réel.
- Expert-comptable LMNP : tarifs et prestations en 2027 : pour chiffrer le coût du réel dans votre comparaison.
- LMNP en indivision : le cas où le réel s’impose en principe.
Le réel vous semble plus intéressant ?
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Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.