Le LMNP, expliqué simplement.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un particulier qui loue un ou plusieurs logements équipés de tout le mobilier nécessaire à la vie courante : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, etc. Ses loyers ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut est non professionnel tant que les recettes de location meublée du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Si les deux conditions sont dépassées, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec des règles sociales et fiscales différentes.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Pour relever du LMNP, le logement doit être réellement meublé : un locataire doit pouvoir y vivre dès son arrivée avec ses seuls effets personnels. La réglementation (décret du 31 juillet 2015) fixe la liste minimale des équipements :

• Chambre : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres
• Cuisine : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation (−6 °C maximum), vaisselle et ustensiles
• Séjour : table, sièges, étagères de rangement, luminaires
• Entretien : matériel d’entretien ménager adapté au logement

Côté bail, la location meublée à titre de résidence principale se conclut pour un an (neuf mois pour un étudiant, sans reconduction), avec un dépôt de garantie de deux mois de loyer au maximum. Le bail mobilité (1 à 10 mois) est également possible.

LMNP ou LMP : quelle différence ?

Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies sur l’année :

• les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ;
• et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, BNC, pensions…).

Si une seule condition est remplie, vous restez LMNP. Les conséquences du statut LMP sont importantes :

Les démarches de début d’activité

Dès la première mise en location, vous devez déclarer votre activité en ligne sur le guichet unique des formalités d’entreprises de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Vous obtenez alors un numéro SIRET, indispensable pour déposer vos déclarations.

C’est aussi à ce moment que se joue le choix du régime d’imposition : micro-BIC par défaut, ou régime réel sur option.

L’immatriculation pas à pas

L’immatriculation est obligatoire pour tout loueur en meublé, même au micro-BIC, dans les 15 jours suivant le début de la location. Elle est gratuite.

• 1. Rendez-vous sur le guichet unique : formalites.entreprises.gouv.fr, rubrique « Création d’entreprise » en tant qu’entrepreneur individuel.
• 2. Indiquez l’activité « location de logements meublés » (activité non commerciale de loueur en meublé non professionnel) et l’adresse du bien.
• 3. Choisissez votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel simplifié). Le réel peut aussi être choisi plus tard, en déposant une déclaration au réel dans les délais.
• 4. Vous recevez votre numéro SIREN (et un SIRET pour l’établissement) : indiquez-le dans votre espace MaLMNP.
• 5. L’année du début d’activité, déposez la déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD) avant le 31 décembre.

Location saisonnière et meublés de tourisme

La location de courte durée (Airbnb, Booking…) relève aussi du LMNP, mais la loi du 19 novembre 2024 a durci la fiscalité au micro-BIC à compter de l’imposition des revenus 2025 :

Pour ces locations, le régime réel est donc très souvent plus avantageux. Pensez aussi aux règles locales : déclaration en mairie et numéro d’enregistrement, limitation possible à 90 jours par an pour une résidence principale, taxe de séjour à collecter, et exigences de performance énergétique (DPE) qui se renforcent progressivement.

Micro-BIC ou régime réel ?

Le micro-BIC : simple mais forfaitaire

Vous déclarez vos loyers bruts et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Pour les revenus 2026, il est de 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (dans la limite de 83 600 € de recettes), et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (limite de 15 000 €).

Le réel : vos vraies charges, et les amortissements

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles — intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, travaux, honoraires comptables — et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. Résultat : dans de nombreux cas, le revenu imposable tombe à zéro pendant de longues années.

Les amortissements, comment ça marche ?

Amortir, c’est constater chaque année la perte de valeur théorique de votre bien. Le prix d’achat est d’abord réparti : le terrain (non amortissable), puis le bâti découpé en composants (gros œuvre, façade et toiture, installations techniques, agencements), chacun amorti sur sa propre durée. Le mobilier et les équipements sont amortis plus rapidement.

• Gros œuvre : généralement 40 à 50 ans
• Installations et agencements : 10 à 20 ans
• Mobilier et électroménager : 5 à 10 ans
• Travaux d’amélioration : selon leur nature

Quelles charges pouvez-vous déduire ?

Au régime réel, vous déduisez le montant exact de vos dépenses liées à la location, en plus des amortissements :

• Intérêts d’emprunt et frais de dossier, assurance emprunteur
• Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée) et CFE
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
• Assurances : propriétaire non occupant, loyers impayés
• Frais de gestion : agence, conciergerie, commissions des plateformes
• Entretien et réparations, petits équipements de moins de 600 € HT
• Honoraires comptables, frais bancaires du compte dédié
• Frais d’acquisition (notaire, agence) : déductibles immédiatement ou amortis avec le bien

Déficits et amortissements reportés

Deux mécanismes permettent de ne jamais perdre vos charges et amortissements :

• Le déficit : si vos charges (hors amortissements) dépassent vos recettes, le déficit est imputable sur vos revenus de location meublée des 10 années suivantes.
• L’amortissement différé : l’amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La part non utilisée est mise en réserve et reportable sans limite de durée, sur les bénéfices futurs.

C’est ce qui permet à de nombreux loueurs de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant 10 à 20 ans. Le suivi de ces reports d’une année sur l’autre est essentiel : il est assuré automatiquement dans votre espace MaLMNP.

Un exemple chiffré

Appartement acheté 200 000 € (dont 30 000 € de terrain, non amortissable), meublé pour 8 000 €, loué 1 000 € par mois. Charges : 3 000 € (taxe foncière, copropriété, assurance, comptable), intérêts d’emprunt : 2 500 €.

Simulez votre base imposable

Comparez en quelques secondes le résultat imposable de votre location en micro-BIC et au régime réel.

Vos obligations annuelles au réel

• Liasse fiscale 2031 et annexes 2033 A à G, télétransmises au service des impôts des entreprises, au printemps (début mai, avec un délai supplémentaire pour les envois dématérialisés).
• Report du résultat sur votre déclaration de revenus, formulaire 2042-C-PRO.
• Cotisation foncière des entreprises (CFE), due en fin d’année, sauf exonération (notamment l’année de début d’activité).
• TVA, uniquement dans certains cas (résidences de services, para-hôtellerie).

CFE, TVA et autres impositions

Le loueur en meublé est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), en principe chaque année, sauf si ses recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €. L’année du début d’activité est exonérée. Elle se paie en ligne, au plus tard le 15 décembre, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

La location de logements meublés est en principe exonérée de TVA, sauf para-hôtellerie (au moins trois services parmi petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge et accueil) ou résidence de services gérée par un exploitant. Enfin, les revenus de location meublée supportent les prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu.

Le calendrier annuel du loueur en meublé

Et à la revente du bien ?

En LMNP, la plus-value de cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable (sauf exceptions, comme certaines résidences services pour étudiants, seniors ou EHPAD).

Le régime réel reste le plus souvent avantageux sur la durée, mais ce paramètre mérite d’être intégré à votre stratégie, surtout si vous envisagez de revendre à moyen terme.