Au régime réel, chaque dépense engagée pour votre location meublée réduit votre résultat imposable. Encore faut-il savoir lesquelles sont déductibles immédiatement, lesquelles doivent être amorties sur plusieurs années, et lesquelles ne sont pas déductibles du tout. Cette liste, classée par famille de dépenses, vous servira de référence au moment de préparer votre déclaration.
Rappel : au micro-BIC, aucune charge ne se déduit, puisque l’abattement forfaitaire les couvre toutes. Cette liste ne concerne que le régime réel. Pour savoir lequel des deux régimes vous convient, voir LMNP au réel ou micro-BIC : quel régime fiscal choisir ?.
Le principe : une dépense liée à la location, justifiée et payée
Une charge est déductible si elle est engagée dans l’intérêt de l’activité de location, si elle est justifiée par une facture ou un document probant, et si elle se rattache à l’année concernée. Si un logement sert à la fois à la location et à un usage personnel, seule la part liée à la location se déduit.
1. Les frais de financement
- Les intérêts d’emprunt de l’année, tels qu’ils figurent sur le tableau d’amortissement ou l’attestation de la banque.
- L’assurance emprunteur.
- Les frais de dossier, de courtage et de garantie (caution, hypothèque, privilège de prêteur).
- Les indemnités de remboursement anticipé en cas de renégociation.
Le capital remboursé n’est pas une charge : il ne se déduit jamais.
2. Les impôts et taxes
- La taxe foncière, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères si vous la refacturez au locataire.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE).
- Les taxes locales spécifiques liées au logement loué, le cas échéant.
L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la taxe de séjour collectée pour le compte de la commune ne sont pas des charges de l’activité.
3. La copropriété
- Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire : honoraires du syndic, entretien des parties communes non refacturé, etc.
- Les travaux votés en assemblée générale, selon leur nature : déduits s’il s’agit d’entretien ou de réparation, amortis s’il s’agit d’amélioration.
Les sommes versées au fonds de travaux obligatoire suivent un traitement particulier, lié à leur utilisation effective : à examiner au cas par cas.
4. Les assurances
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO).
- La garantie des loyers impayés.
- L’assurance multirisque d’un meublé de tourisme.
5. La gestion et l’exploitation
- Les frais d’agence de gestion locative et les honoraires de mise en location.
- Les commissions des plateformes de réservation.
- La conciergerie, le ménage et la blanchisserie entre deux séjours.
- Les annonces, photos et diagnostics immobiliers obligatoires.
- Les frais de procédure (huissier, avocat) liés à un litige locatif.
- Les honoraires comptables et la cotisation éventuelle à un organisme de gestion agréé.
- Les frais bancaires du compte utilisé pour la location.
- Les déplacements réalisés pour la gestion du bien, s’ils sont justifiés et proportionnés.
6. Les consommations et abonnements
En location de courte durée, ou lorsque les charges sont comprises dans un loyer forfaitaire, vous payez souvent vous-même l’eau, l’électricité, le chauffage, internet ou des abonnements mis à disposition des occupants. Ces dépenses sont déductibles. Si vous les refacturez au locataire, les sommes refacturées sont à l’inverse ajoutées aux recettes.
7. L’entretien, les réparations et le petit équipement
- Les travaux d’entretien et de réparation qui maintiennent le logement en état : peinture, remplacement d’un équipement à l’identique, réparation de plomberie.
- Le petit mobilier et le petit équipement de faible valeur, en pratique moins de 500 € HT par élément : vaisselle, linge de maison, petit électroménager, luminaires.
- Les produits d’entretien et consommables fournis aux occupants.
Ce qui ne se déduit pas mais s’amortit
Certaines dépenses ne sont pas des charges de l’année, mais des investissements qui se déduisent progressivement sous forme d’amortissements :
| Dépense | Traitement |
|---|---|
| Prix d’achat du logement (hors terrain) | Amorti par composants sur 10 à 50 ans environ |
| Terrain (souvent 10 à 20 % du prix) | Ni déduit ni amorti |
| Mobilier et électroménager au-delà de 500 € HT | Amortis sur 5 à 10 ans |
| Travaux d’amélioration, de rénovation lourde, d’agrandissement | Amortis sur leur durée d’utilisation |
| Frais d’acquisition (notaire, agence) | Au choix : déduits la première année ou ajoutés au prix et amortis |
Le détail des durées et du calcul figure dans Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?.
Ce qui n’est ni déductible ni amortissable
- Le remboursement du capital de l’emprunt.
- Les dépenses personnelles, même payées depuis le compte de la location.
- Les amendes et pénalités.
- L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
- La TEOM refacturée au locataire, puisqu’elle ne vous coûte rien.
Trois cas particuliers fréquents
Les dépenses engagées avant la première location
Les frais engagés pour préparer la mise en location (ménage, petits travaux, annonces, assurance) avant l’arrivée du premier locataire se rattachent au premier exercice. Conservez-en les justificatifs : ils sont souvent oubliés lors de la première déclaration.
Une partie de votre résidence principale louée
Si vous louez une chambre ou une partie de votre résidence principale, les charges communes (taxe foncière, assurance, énergie) ne sont déductibles qu’au prorata de la surface louée et de la durée de location.
Un bien détenu en indivision
Les charges sont déduites au niveau de l’indivision, avant répartition du résultat entre les indivisaires. Les dépenses payées personnellement par un seul indivisaire doivent être traitées avec soin : voir LMNP en indivision.
Exemple : une année de charges pour un T2 loué meublé
Pour un deux-pièces acheté à crédit et loué à l’année, une liste type ressemble à ceci :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur | 2 400 € |
| Taxe foncière (hors ordures ménagères refacturées) | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 450 € |
| CFE | 250 € |
| Assurance PNO et garantie loyers impayés | 380 € |
| Honoraires comptables | 300 € |
| Petit équipement et entretien | 220 € |
| Total déductible | 4 900 € |
À ces 4 900 € de charges s’ajoutent les amortissements du logement et du mobilier, calculés séparément.
Comment vérifier que rien n’est oublié
Reprenez vos relevés bancaires mois par mois et rapprochez chaque dépense liée au logement d’une facture. Les oublis les plus fréquents concernent l’assurance emprunteur, les frais de garantie du prêt, les frais bancaires, la CFE et les petits achats faits en ligne. Notre article Comptabilité LMNP : obligations, documents et fonctionnement détaille les justificatifs à conserver.
Enfin, gardez en tête qu’une dépense oubliée une année ne peut pas simplement être ajoutée l’année suivante : elle se rattache à l’exercice au cours duquel elle a été engagée. En cas d’oubli important, une déclaration rectificative de l’année concernée est possible, dans le délai de réclamation, qui court jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt.
Faites vérifier vos charges
Avec la formule Accompagnée, le cabinet saisit vos dépenses à partir de vos justificatifs et passe en revue les charges déductibles avant d’établir votre liasse.
Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.