Le coût d’un expert-comptable est souvent la première question que se pose un loueur en meublé qui envisage le régime réel. Il n’existe pas de barème : les honoraires sont libres et fixés, pour chaque mission, dans une lettre de mission. Encore faut-il savoir ce que recouvre une mission LMNP, ce qui fait varier son coût et quelles prestations peuvent s’y ajouter. C’est l’objet de cet article.
Ce que comprend une mission LMNP
Une mission annuelle de déclaration au régime réel couvre en principe :
- la collecte et le contrôle des recettes et des charges de l’année ;
- la mise à jour du plan d’amortissement par composants et le suivi des amortissements reportés ;
- l’établissement du bilan, du compte de résultat et de la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes 2033) ;
- la télétransmission de la liasse à l’administration ;
- l’indication des montants à reporter sur votre déclaration de revenus 2042-C-PRO ;
- une assistance pour répondre à vos questions pendant l’année.
Le périmètre exact varie d’une lettre de mission à l’autre. Selon les cas, c’est vous qui saisissez vos recettes et vos charges, le cabinet se chargeant du contrôle et de la liasse ; ou bien le cabinet reprend l’ensemble de vos pièces. Certaines missions incluent un rendez-vous de restitution ou un rappel des échéances. C’est ce périmètre, plus que le montant affiché, qui permet de comparer deux propositions.
Ce qui fait varier les honoraires
Les honoraires sont déterminés en fonction du travail à accomplir. Plusieurs éléments l’influencent :
- La répartition du travail. Si vous saisissez vous-même vos données dans un outil, le temps passé par le cabinet porte surtout sur le contrôle et la liasse. Si le cabinet saisit toutes vos pièces, ce temps s’ajoute.
- Le nombre de biens. Chaque bien supplémentaire suppose son propre suivi des recettes, des charges et des amortissements.
- Le type de location. Une location de courte durée avec de nombreuses réservations demande plus de rapprochements qu’un bail à l’année.
- Les particularités du dossier. TVA, indivision, démembrement, travaux importants ou proximité des seuils du statut professionnel allongent le temps nécessaire.
- L’année de la mission. La première année, la mise en place du plan d’amortissement représente l’essentiel du travail ; les années suivantes, le dossier est repris et mis à jour.
Les prestations souvent proposées en complément
Plusieurs prestations ne font pas partie de la mission annuelle courante. Elles sont généralement chiffrées à part, et doivent l’être avant d’être réalisées :
- La mise en place de la première année : ventilation du prix d’achat, reconstitution de la valeur du mobilier, traitement des frais d’acquisition.
- Le passage du micro-BIC au réel en cours de détention, qui suppose de reconstituer la valeur du bien à la date du changement.
- L’immatriculation de l’activité sur le guichet unique, si vous n’avez pas encore de SIRET.
- La TVA, pour les résidences de services ou les meublés avec prestations para-hôtelières : déclaration annuelle CA12 en plus.
- L’indivision ou le démembrement, qui impose de répartir le résultat entre plusieurs personnes.
- La régularisation d’une année passée non déclarée ou mal déclarée.
- Le passage en LMP, avec ses conséquences sociales.
Les honoraires sont déductibles
Au régime réel, les honoraires de l’expert-comptable sont une charge déductible de vos revenus de location meublée. Leur coût net dépend donc de votre situation fiscale.
Exemple : pour un loueur imposé à 30 %, avec des prélèvements sociaux de 18,6 %, des honoraires de 300 € qui réduisent le résultat imposable de 2 000 € à 1 700 € diminuent l’impôt et les prélèvements d’environ 146 € (300 € × 48,6 %). Si les amortissements ramènent déjà le résultat à zéro, les honoraires augmentent le montant des amortissements reportés, et l’effet est différé aux années suivantes.
Les questions à poser avant de signer
Pour apprécier une proposition, posez ces questions :
- Les honoraires sont-ils forfaitaires et fixés avant le début de la mission ? Ils doivent figurer dans la lettre de mission.
- Qui fait la saisie ? Vous, dans un outil, ou le cabinet, à partir de vos justificatifs.
- Le dossier est-il revu par un expert-comptable inscrit à l’Ordre avant l’envoi de la liasse ?
- La télétransmission est-elle incluse ?
- Comment sont facturés un bien supplémentaire ou une prestation complémentaire ?
- Quelle est la durée de la mission, et comment y mettre fin ?
- Que se passe-t-il si vous changez de cabinet ? Vous devez pouvoir récupérer votre dossier complet, en particulier le registre des immobilisations.
D’autres critères que les honoraires entrent en compte dans le choix d’un cabinet : nous les détaillons dans Comment choisir son expert-comptable LMNP ?.
À quel moment un accompagnement se justifie-t-il ?
L’intérêt d’un accompagnement se mesure à deux niveaux. D’abord, l’écart d’impôt entre le régime réel et le micro-BIC, qui dépend de vos charges, de vos amortissements et de votre horizon de revente : notre comparatif LMNP au réel ou micro-BIC vous aide à l’estimer. Ensuite, la sécurité du dossier : une erreur dans la ventilation du prix ou dans le traitement des amortissements se répète chaque année, et peut avoir des conséquences à la revente.
Pour un bien sans emprunt et avec peu de charges, l’écart avec le micro-BIC peut être trop faible pour justifier une mission. Vous pouvez aussi faire le choix de déclarer vous-même : nous en détaillons les conditions dans Peut-on faire sa comptabilité LMNP soi-même ?, et le cadre légal dans Faut-il obligatoirement un expert-comptable en LMNP ?.
Nos honoraires
Les honoraires MaLMNP sont forfaitaires, toutes taxes comprises (TVA à 20 %), et indiqués dans la lettre de mission avant le début de la mission :
| Formule | 1 bien | Par bien supplémentaire |
|---|---|---|
| En ligne : vous saisissez, un expert-comptable contrôle, établit la liasse et la télétransmet | 199 € TTC par an | + 49 € TTC |
| Accompagnée : le cabinet saisit vos pièces, établit la liasse et la télétransmet | 449 € TTC par an | + 99 € TTC |
Les prestations complémentaires (immatriculation, passage du micro-BIC au réel, TVA, indivision) sont détaillées sur la page Tarifs et ne sont facturées qu’après votre accord. Au-delà de trois biens, en LMP ou pour une situation particulière, une proposition d’honoraires est établie après étude du dossier.
À lire aussi
- Première déclaration LMNP : comment procéder ? : ce que recouvre concrètement la mise en place de la première année.
- Charges déductibles en LMNP : la liste complète : la place des honoraires parmi les autres charges déductibles.
Des honoraires forfaitaires, connus à l’avance
Liasse 2031 et annexes, plan d’amortissement, contrôle par un expert-comptable, télétransmission et montants à reporter sur la 2042-C-PRO sont inclus dans les deux formules.
Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.