L’amortissement est la raison principale pour laquelle le régime réel est si souvent avantageux en location meublée. C’est aussi la notion la plus mal comprise : on lit qu’il « efface les loyers », sans toujours expliquer comment il se calcule, ce qu’il ne peut pas faire et ce qu’il coûte à la revente. Voici le mécanisme complet, avec un exemple suivi sur plusieurs années.
Le principe : déduire l’usure du bien
Un logement et ses meubles perdent de la valeur avec le temps. Au régime réel, cette usure est constatée chaque année sous forme d’amortissement, qui vient en déduction de vos loyers comme une charge, alors qu’elle ne correspond à aucune dépense de l’année. L’achat lui-même n’est donc jamais déduit en une fois : il l’est par fractions, sur la durée d’utilisation de chaque élément.
Au micro-BIC, il n’y a pas d’amortissement : l’abattement forfaitaire est censé tout couvrir.
Ce qui s’amortit, et ce qui ne s’amortit pas
| Élément | Amortissable ? |
|---|---|
| Bâti (structure, toiture, installations, agencements) | Oui, par composants |
| Terrain, y compris pour un appartement en copropriété | Non |
| Mobilier et électroménager de plus de 500 € HT | Oui, en général sur 5 à 10 ans |
| Travaux d’amélioration ou de rénovation lourde | Oui, sur leur propre durée |
| Frais d’acquisition | Oui s’ils sont ajoutés au prix ; sinon déduits la première année |
| Petit équipement de moins de 500 € HT | Non : déduit directement en charge |
L’approche par composants
Un immeuble n’est pas un bloc homogène : la structure dure bien plus longtemps que la cuisine. Le prix du bâti est donc réparti entre plusieurs composants, chacun amorti sur sa durée propre. À titre indicatif, une ventilation courante pour un appartement ancien ressemble à ceci :
| Composant | Part du bâti | Durée indicative |
|---|---|---|
| Gros œuvre et structure | 40 à 50 % | 50 ans environ |
| Façade, toiture, étanchéité | 10 à 15 % | 25 ans environ |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 20 % | 20 à 25 ans |
| Agencements intérieurs | 15 à 25 % | 10 à 15 ans |
Ces proportions varient selon l’âge et l’état du bien. Une ventilation justifiée, par une expertise ou des références documentées, vaut toujours mieux qu’un barème appliqué sans réflexion.
Le calcul année par année
L’amortissement est linéaire : chaque composant est amorti par fractions égales sur sa durée. La première année, le calcul se fait au prorata du temps écoulé depuis la mise en location.
Exemple : un composant de 60 000 € amorti sur 50 ans représente 1 200 € par an. Mis en location le 1er octobre, il génère 300 € d’amortissement la première année, puis 1 200 € les années suivantes.
La règle clé : l’amortissement ne peut pas créer de déficit
C’est le point qui surprend le plus. Les amortissements ne sont déductibles que dans la limite du résultat dégagé après déduction des charges (article 39 C du code général des impôts). Ils peuvent ramener votre résultat à zéro, mais pas en dessous.
La fraction non déduite n’est pas perdue : elle est reportée et pourra être déduite les années suivantes, sans limite de durée, dès que le résultat le permet. Ce stock d’amortissements reportés est l’un des éléments essentiels à suivre dans votre dossier.
À ne pas confondre avec le déficit proprement dit : si vos seules charges dépassent vos loyers, ce déficit est reportable sur les revenus de location meublée des dix années suivantes, et non sur vos autres revenus.
Exemple suivi sur trois ans
Appartement acheté 200 000 €, terrain estimé à 30 000 €, mobilier 6 000 €. Amortissement annuel total : 6 400 €. Loyers : 11 000 € par an. Charges : 5 000 € la première année, 4 600 € ensuite.
| Année | Résultat avant amortissements | Amortissements disponibles | Déduits | Reportés cumulés | Résultat imposable |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6 000 € | 6 400 € | 6 000 € | 400 € | 0 € |
| 2 | 6 400 € | 6 800 € | 6 400 € | 400 € | 0 € |
| 3 | 6 400 € | 6 800 € | 6 400 € | 400 € | 0 € |
Tant que les amortissements dépassent le résultat, l’impôt reste nul et un petit stock se reporte. Lorsque les intérêts d’emprunt diminuent, le résultat augmente et ce stock s’utilise.
Et quand tout est amorti ?
Les composants s’épuisent à des rythmes différents. Après une dizaine d’années, les agencements et le mobilier initial sont souvent entièrement amortis ; seuls la structure et les installations continuent de produire un amortissement. Le résultat imposable augmente alors progressivement. Le renouvellement du mobilier ou des travaux d’amélioration créent de nouveaux amortissements. À très long terme, quand l’essentiel du bien est amorti, il peut devenir pertinent de réexaminer l’intérêt du réel par rapport au micro-BIC.
Ce que l’amortissement coûte à la revente
Depuis le 15 février 2025, lors de la vente d’un bien loué en meublé non professionnel, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable est donc plus élevée. Les amortissements qui n’ont jamais été déduits, parce qu’ils restaient en report, ne sont pas réintégrés. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors, EHPAD, personnes handicapées) sont exclues de cette réintégration.
L’avantage reste réel, puisque l’impôt économisé pendant la location est souvent supérieur au supplément d’impôt sur la plus-value, surtout après application des abattements pour durée de détention. Mais il doit être intégré à votre stratégie de revente.
Ce qui pourrait changer en 2027
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner les amortissements immobiliers déductibles en LMNP : dans la version initiale du gouvernement, 2,5 % du prix et 7 000 € par an et par foyer pour les locations classiques, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme, avec un encadrement du report des amortissements existants. En commission, les députés ont voté l’exclusion de la location de longue durée et un durcissement pour les meublés de tourisme acquis à partir de 2027. Fin octobre 2026, le texte est encore en discussion : rien n’est applicable tant que la loi n’est pas promulguée.
Pour vérifier l’impact du réel sur votre situation, consultez notre comparatif LMNP au réel ou micro-BIC et la liste des charges déductibles. Pour la première année, où se joue la ventilation du prix, voir Première déclaration LMNP.
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Un plan d’amortissement solide dès le départ
Nous construisons votre plan d’amortissement par composants à partir de votre acte d’achat, puis le mettons à jour chaque année, avec le suivi des amortissements reportés.
Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.