On ne « demande » pas le statut de loueur en meublé non professionnel : on le devient dès que l’on donne en location un logement meublé, sans dépasser les seuils de la location professionnelle. Encore faut-il que le logement soit réellement meublé, que le cadre juridique soit le bon et que les démarches soient accomplies. Cet article fait le point sur les conditions à remplir et sur l’ordre dans lequel agir.
Qui peut devenir LMNP ?
Le statut concerne les personnes physiques qui louent en meublé, seules ou à plusieurs. Plusieurs configurations sont possibles :
- un particulier qui loue un logement lui appartenant en propre ;
- un couple marié qui loue un bien commun ;
- plusieurs personnes qui détiennent ensemble un bien en indivision (voir LMNP en indivision) ;
- un propriétaire qui loue une partie de sa résidence principale.
En revanche, une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu n’est pas faite pour la location meublée : celle-ci étant une activité commerciale, la SCI risque d’être assujettie à l’impôt sur les sociétés si cette activité devient significative. Le cadre LMNP s’applique donc à une détention en direct.
Condition n° 1 : un logement réellement meublé
Un logement meublé doit permettre au locataire d’y vivre avec ses seuls effets personnels. La liste minimale des équipements est fixée par le décret du 31 juillet 2015 :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec compartiment à congélation ;
- vaisselle en nombre suffisant pour les repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Un équipement manquant peut conduire à requalifier le bail en location nue, avec des conséquences civiles (durée du bail, préavis) et fiscales (revenus fonciers au lieu de BIC). Le logement doit aussi être décent et respecter les exigences de performance énergétique en vigueur.
Condition n° 2 : rester « non professionnel »
Vous êtes loueur non professionnel tant que l’une des deux conditions suivantes n’est pas remplie :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ;
- ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux ; les pensions de retraite n’en font pas partie).
Si les deux sont réunies, vous devenez loueur professionnel (LMP), avec un régime de cotisations sociales, de déficit et de plus-value différent. À partir des revenus 2026, les revenus d’activité perçus à l’étranger entrent aussi dans la comparaison.
Condition n° 3 : un bail adapté
| Type de bail | Durée | Pour qui |
|---|---|---|
| Bail meublé de résidence principale | 1 an, reconduit tacitement | Locataire qui y vit à titre principal |
| Bail étudiant | 9 mois, non reconduit | Étudiant |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois, non renouvelable | Formation, stage, mission temporaire, mutation |
| Location saisonnière (meublé de tourisme) | À la nuitée ou à la semaine (90 jours par an au plus s’il s’agit de votre résidence principale) | Clientèle de passage |
| Bail commercial en résidence de services | En général 9 ans ou plus | Exploitant de la résidence |
Le choix du bail détermine la fiscalité au micro-BIC (abattement et plafond), les règles locales et le niveau d’implication. La location de courte durée suppose en plus une déclaration en mairie et, dans de nombreuses communes, un numéro d’enregistrement.
Le cas particulier des résidences de services
Les résidences étudiantes, résidences seniors ou résidences de tourisme gérées sont une porte d’entrée fréquente vers le LMNP. Vous achetez un logement meublé, puis le louez à un exploitant par un bail commercial, souvent de neuf ans. L’exploitant gère les occupants et vous verse un loyer.
Ce montage simplifie la gestion, mais présente des spécificités :
- la TVA : lorsque la résidence fournit des services para-hôteliers, la location est soumise à TVA, ce qui permet en général de récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition de respecter les engagements de durée ;
- la dépendance à l’exploitant : le loyer et la valeur de revente dépendent de sa santé financière et des conditions de renouvellement du bail ;
- la fiscalité de la revente : les résidences pour étudiants, seniors et personnes âgées ou handicapées échappent à la réintégration des amortissements dans la plus-value, ce qui n’est pas le cas des résidences de tourisme.
Ces dossiers nécessitent une déclaration annuelle de TVA en plus de la liasse fiscale.
Les démarches, dans l’ordre
- Préparer le logement : mobilier obligatoire, diagnostics, assurance propriétaire non occupant.
- Choisir le bail et fixer le loyer : en zone tendue, l’encadrement des loyers peut s’appliquer.
- Mettre le logement en location : la date de début d’activité est celle de la mise en location.
- Déclarer le début d’activité dans les 15 jours sur le guichet unique de l’INPI, pour obtenir un numéro SIRET. Le pas-à-pas est détaillé dans Comment obtenir son numéro SIRET LMNP ?.
- Choisir son régime fiscal : micro-BIC par défaut, ou réel sur option. Voir LMNP au réel ou micro-BIC : quel régime fiscal choisir ?.
- Déposer la déclaration initiale de CFE avant le 31 décembre de la première année.
- Organiser le suivi : classement des justificatifs, éventuellement compte bancaire dédié.
Combien coûte le démarrage ?
Au-delà de l’achat et de l’ameublement, le démarrage implique quelques coûts administratifs. La formalité d’immatriculation est gratuite pour un loueur en meublé. Les diagnostics, l’assurance et, si vous vous faites accompagner, les honoraires de mise en place s’ajoutent. Au régime réel, ces frais sont pour la plupart déductibles ou amortissables.
Les questions à se poser avant de se lancer
- Courte ou longue durée ? La courte durée rapporte souvent davantage, mais demande plus de gestion, se heurte à des règles locales plus strictes et bénéficie d’un régime micro-BIC moins favorable.
- Gestion directe ou déléguée ? Une agence ou une conciergerie facture un pourcentage des loyers, déductible au réel.
- Quel horizon de détention ? Il conditionne l’intérêt du réel, puisque les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Vous hésitez entre louer en nom propre et passer par une société ? Le statut LMNP concerne les particuliers, seuls ou en indivision ; une SCI qui loue habituellement en meublé relève de l’impôt sur les sociétés. Notre comparatif SCI ou LMNP : comment détenir un bien locatif, sur Mon Conseil SCI, vous aide à choisir.
Pour une vision d’ensemble de la première année, lisez aussi notre guide complet pour les débutants.
À lire aussi
- Charges déductibles en LMNP : la liste complète : les dépenses de démarrage que vous pourrez déduire au réel.
- Comptabilité LMNP : obligations, documents et fonctionnement : ce qu’il faut organiser dès la première location.
- Faut-il obligatoirement un expert-comptable en LMNP ? : ce que la loi impose, et ce qu’elle n’impose pas.
Prêt à louer ?
Si votre activité n’est pas encore immatriculée, MaLMNP réalise la formalité sur le guichet unique, puis établit votre première liasse au régime réel.
Article rédigé par Origin Conseil, société d’expertise comptable inscrite au Tableau de l’Ordre des experts-comptables de Paris Île-de-France, qui opère la marque MaLMNP. Informations à jour au 30 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives : elles ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.